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    物業管理公司應如何對業主的裝修進行監管
    案例回放:2005年,某小區業主來訪反映,小區管理部在未經業主同意的前提下,派員進入其尚在裝修的房屋內,將業主自行安裝的窗框拆除并拿走,安裝部位的外墻在拆除的同時也遭到破壞。業主認為:小區管理部雖出具了書面整改通知書,但無權擅自闖入私人住宅強行拆除,這種行為嚴重侵害了業主的利益,管理部人員缺乏最基本的法律常識,同時要求小區管理部對在該事件中給業主造成的損失進行賠償。

        注:1、經有關部門認定,業主安裝的窗為違章搭建的構筑物;

        2、小區物業管理部之前已向業主發出《違約行為整改通知書》,但業主表示拒不整改。

        案例分析:

        一、小區管理部有沒有對業主在裝修過程中的行為進行必要限制的責任?

        作為《物業管理服務合同》內約定的一項義務,物業管理公司有責任對業主在裝修過程中的行為進行監管和必要的限制。

        首先,小區管理部應當審查業主的裝修方案,將住宅裝修工程的禁止行為和注意事項通過《住宅裝修須知》的形式告知業主和業主委托的裝修公司,并與業主簽訂《住宅裝修管理服務協議》。值得注意的是:在簽訂協議時,小區管理部應當告知業主在裝修時的禁止行為。例如:不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌,改變房屋外部顏色;應考慮樓層樓板承載力;不影響毗鄰房屋的安全使用;不影響其他業主的正常使用等等。其次,小區管理部應當按照協議,加強對日常裝修現場的巡視和檢查,監督業主或裝修公司履行裝修協議條款內容。如果發現業主或者裝修公司有違反協議的行為,小區管理部應當及時制止,已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。最后,裝修完畢,小區管理部應當進行現場驗收,凡有違反裝修協議的行為,應要求業主或裝修公司恢復或賠償。

        二、小區管理部是否應對業主的違約(違章)行為承擔管理不善的責任?

        物業管理公司作為受托實施管理的公司,應當按照《物業管理服務合同》約定,履行相應的管理義務。但是,物業管理公司是一個民事主體而非行政管理機關,因此,物業管理公司是不能采取強制措施的,它所能做的僅僅是在發現問題時向業主及使用人提出改進意見,而不能直接采取行政制裁手段。因此,只要小區管理部向業主提出了整改意見,應當說就已盡到了依管理合同而履行的義務,對于業主的違約行為物業管理公司不承擔責任。但是,如果物業管理公司根本沒有履行監督管理義務,沒有能夠及時發現問題并提出建議,也沒有及時告知有關部門或業主委員會,物業管理公司就違背了物業管理合同的義務,此時應當承擔相應的違約責任。

        綜上可知,本案中業主違章搭建的行為影響了小區這個整體商品的整體外觀,且沒有履行對業主自身行為規范的約定,物業公司是有必要對其進行監管和限制的;但物業管理公司拆除窗框的做法,也超越了其管理權限,且不利于矛盾的解決。物業公司應把握好尺度,使用較為委婉的方法,融管理于服務中,設法得到業主的理解與支持。

    發布時間:2011-5-19 15:50:11
     
     
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