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    物業服務合同糾紛的性質及處理
    [物業管理案情]

        2007年5月29日,邱某(甲方)與某物業公司(乙方)簽訂了一份《物業管理服務合同》。合同約定:甲方將居住小區的公共物業管理事務委托給乙方,期限為50年,每月收取公共物業管理費25元;小區內機動車及非機動車一律進庫或在規定的地點停放,摩托車每輛每月交停車費15元。免責條款規定:第三人造成甲方人身、財產損害的乙方不承擔責任。2007年8月,邱某購買迅龍牌125摩托車一輛,價款3280元。2008年1月7日晚,邱某將摩托車停放在其居住的泉源小區C1棟樓下的樓梯間被盜。邱某認為摩托車被盜與該物業公司未盡到安全管理義務有關,該公司應承擔賠償責任。雙方就賠償事宜協商無果,遂于2008年3月1日訴至法院,要求某物業公司賠償損失3280元。

        法院審理還查明:1、雙方簽訂的服務合同中雖有某物業公司提供車位,停車人按月交納停車費的內容,但因原告及泉源小區的其他業主無人申請此項停車服務,所以某物業公司未向小區業主收取停車費,也未提供統一的停車車位。2、某物業公司在邱某居住的小區內設立了24小時門衛,在小區的主要道路安裝了電子監控錄像。

        [審判]

        法院審理認為,原、被告雙方簽訂的《物業管理服務合同》是雙方的真實意思表示,是有效合同。合同中約定,某物業公司承擔的是公共物業管理義務,在安全上只對物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務。從庭審查明的事實來看,某物業公司在管理的小區內設立了24小時門衛,并在主要道路上安裝了電子監控錄像,其對小區物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服務,且雙方簽訂合同約定了免責條款,即某物業公司對邱某摩托車被盜不存在故意或重大過失,該免責條款有效。綜上,原告邱某不能提供有效的證據證明被告某物業公司未履行公共安全防范義務,其要求該公司承擔摩托車被盜損失的訴訟請求不能成立。法院作出判決,駁回原告邱某的訴訟請求。

        判決后,原告沒有上訴,判決發生法律效力。

        [評析]

        物業服務合同是業主與物業公司之間簽訂的,而不是業主委員會與物業公司簽訂的,一般情況下,一個小區有多少業主,就有多少份物業服務合同。由于每個業主的情況不一樣,物業服務合同的內容也可能不完全一樣。比如說,有的業主有車,有的沒有車,你要所有的業主都交納車輛管理費(或者說停車費),顯然不合理。對公共管理服務內容,物業公司與所有業主簽訂的合同是一樣的。如下列事項:1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的維修、養護。2、道路、路燈、停車場(庫)、供水、供電、排水、消防等小區的公用設施及其運行的維護和管理,保證小區公用設施設備正常運行。3、小區容貌、綠化、環保、保安等管理、維護。4、配合公安機關維護小區治安秩序。物業公司履行上述義務,業主按約定交納物業管理費。對有私家車(包括摩托車)的業主,毫無疑問,業主不僅需要一個停車的車位,而且更需要有人來保障它的安全。對業主來說,物業公司應當是一個最佳人選。這樣,有車的業主與物業公司就提供車位、保障車的完全、服務費用等事項,可另行簽訂一個合同或者在公共管理服務合同中列一個附加條款。對附加的條款,物業管理公司稱之為特約服務條款。這樣就解決了不同業主的不同需求。業主與物業公司之間特約服務合同有的獨立成為一個合同,有的與公共管理服務事項混合在一起,統稱為“物業管理服務合同”。本案就是公共事項管理服務與個人車輛保安責任混合在一起的合同關系。

        本文以邱某訴某物業公司物業服務合同糾紛案為視覺,討論以下幾方面的問題。本文所指的物業服務合同中發生的糾紛,是業主或業主委員會以物業服務公司為被告,認為其在履行物業服務合同中有過錯,或者未能履行物業服務合同的約定,造成業主的人身、財產受到損害要求賠償損失、繼續履行合同、承擔違約責任、解除合同等而發生的糾紛。至于物業公司以業主為被告,要求支付物業管理費等糾紛,不在本文討論之列。

        一、業主與物業公司因在履行物業管理服務合同中發生的糾紛,如何定性及應適用何種歸責原則。

        “物業管理服務合同”或者“物業服務合同”,是一方提供服務,另一方支付報酬,是一種典型的雙務、有償合同。但僅此是不夠的。因為《合同法》規定的有償地提供服務的合同有十幾種之多,如保管合同、承攬合同、行紀合同、居間合同、委托合同等等。所以用“服務合同”來定性是不準確的,必須作進一步的分析,才能準確地適用法律,合理地解決糾紛。實踐中,主要分歧意見主要集中在以下兩面方面:

        其一,業主按服務合同約定在小區統一車位停放車輛的行為與物業公司的法律關系。

        一種觀點認為雙方成立保管合同關系,筆者不贊同此觀點。理由是,保管人的義務是妥善保管寄存人交付的保管物,并返還該物。保管人履行保管義務應當是在自己能自由支配的地方,如超市、長途汽車站、火車站的行李寄存處,保管人保管他人交付的物品,就是在其控制的特定區域,該區域他人是不能隨意活動的。業主將車停放在小區自己的車位或車庫,一是不需要將車交給物業管理公司;二是將車開出也不需要經過物業公司的同意。從某種意義上講,如同將物品放在自己家里,自由取進取出,車位或車庫完全是業主自由支配的領域。這一點上,與保管合同關系的根本法律特征完全不符。“物業公司不僅對車輛負有保安義務,對于所有業主的財產及人身均有保安義務”,體現在雙方簽訂的物業管理服務合同中,是物業公司應承擔公共服務事項之一。但我們不能就此認為物業公司對業主住房及其他居家物負有保管義務,更不能說對業主的人身有保管義務。所以,物業管理公司與業主之間的“物業管理服務合同”性質不能認為是保管合同,尤其是在小區內停放車輛,對于物業公司來說不能用保管合同關系來要求其承擔保管責任。因為保安義務不能等同于保管義務。從另外一個角度講,對車輛的保安義務并不是獨立于整個物業管理服務事項之外的,業主們一般也認為其只是物業管理公司的服務事項之一,并不認為與物業管理公司還有一個車輛或其他財物保管合同。

    還有一種觀點認為雙方形成的是車位租賃合同。所謂車位租賃合同,是車位的所有人或使用權人將車位交給承租人使用,承租人支付租金的合同。這也是物業公司經常用來抗辯業主的觀點,認為其收取的是車位租賃費而不是車輛保管或服務費,雙方合意指向的是車位而不是業主的車輛,自己的義務是提供的車位符合業主正常使用即可,對車輛的安全不負注意義務。筆者認為這種觀點是錯誤的。理由是:1、僅僅為了停車而獲取一個車位不是業主的本意。如果是這樣,若大一個小區找一個停車的地方不是很容易的事嗎?業主更需要的規范停車,保證車輛出入方便,并保障車輛的安全。這必須專門有人從事這項服務。2、小區內用作公用的車位的所有人是全體業主而不是物業公司,業主在自己所有的車位停車還要向別人交納費用,豈不是荒廖?物業公司憑什么收取租金?不符合租賃合同的基本法律特征。所以,物業公司向業主收取的停車費只能解釋為:為規范停車、保障車輛安全付出相應的勞動而收取的服務費。

        筆者認為,從總體上來講物業服務合同是委托合同。物權法實施后,大家對小區的財產有一個全新的認識,小區的公共財物產不是物業公司的,而是所有業主的。物業公司只是代行管理之責。業主將自己所有財產委托給物業公司管理,業主按約定支付報酬,對小區內公用設施、綠化、環境衛生、安全保衛等公共事項,業主是概括委托,對小區內有車輛的業主停放車輛,相對公共事項,是特別委托,所以從雙方簽訂合同的內容、主體、權利義務上分析,符合《合同法》關于委托合同的規定。物業公司所負的也就是受托人的義務。

        綜上分析,邱某與某物業公司之間合同性質應該是委托合同。

        其二,應適用何種歸責原則。

        業主與物業公司在履行物業服務合同中發生糾紛,業主在向物業公司索賠時,有的人主張物業公司應承擔違約責任,有的人主張應承擔過錯責任,還有人認為物業公司僅對故意或重大過失承擔責任。

        在確定了物業服務合同的性質后,作業受托人——物業公司應承擔什么責任就比較清晰了。因為《合同法》第四百零六條規定,有償的委托合同,因受托人的過錯給委托人造成損失的,委托人可以要求賠償損失。可見,對于物業公司,其承擔的是過錯責任,而不是故意或重大過失責任。《物業管理條例》第三十六條第二款規定,物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。從這一規定上看,物業公司承擔的還有違約責任。這兩種責任應如何適用,筆者認為要根據不同的情況而定,結合審判實踐,分析如下:

        物業公司對小區車位內的車輛、業主的人身及業主居家財物承擔了安保義務。該義務是基于業主與物業公司在管理服務合同中的約定,屬于合意行為,是委托服務的內容之一。每一個業主的人身、財產安保責任的集合體,就形成了物業公司對整個小區的安保義務。作為業主委托的對象是小區的安保義務,而不是業主的人身和財物。安保義務具體內容大致可以概括如下:為了維護小區的秩序,保障業主的人身及財物不受侵害,物業公司所進行的值班、看守、巡邏等及配備相關設施的行為。通過履行上述義務,在能夠所能預見的情況下,制止不法侵害、防火防盜、消除安全隱患等,在最大程度上達到業主所希望得到的一個安全的生活環境。

        在該案庭審辯論中,被告辨稱其承擔的是公共物業管理,對摩托車等私人物品沒有接受委托,不應承擔責任。法院審判也認為原、被告雙方在合同中約定,某物業公司承擔的是公共物業管理義務,在安全上只對物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務。言外之意,凡是業主在住家內發生的人身被傷害、財物被盜被損失的情形,物業管理公司都不必要承擔責任。顯然,這個結論是錯誤的。試問一下,如果某小區內頻頻發生不法分子入室盜竊、入室搶劫,物業公司還能以其“承擔的是公共物業管理義務,對私人物品沒有接受委托,不應承擔責任”來抗辯嗎?法院還能以“在安全上只對物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務”為由來駁回受害人的訴訟請求嗎?筆者認為,物業管理公司將公共管理服務對象與業主的人身、私人物品完全割列開來是不對的,公共管理服務對象是小區內所有業主的人身及私人物品安保義務的集合體。比如,小區內安全感的程度,不僅體現在在公共場所,而且還體現在每個業主在自己家內的感覺。只不過,物業公司在履行委托管理職能時,其責任有大有小。在公共場所,基于業主的概括委托,其可以自由行使管理、服務之權利,權利大,注意義務也要大些;對業主私人住宅內發生的人身傷害、財物被盜,由于私人住宅是一個封閉、私密的地方,沒有業主的特別授權,其不能以行使服務之名隨意進出,其注意義務相對要小些。所以在歸責原則的適用上,對小區公共場所內發生的業主人身被傷害、財物被損害的,物業公司不僅要證明已按服務合同約定完全履行了義務,而且還要證明沒有過錯;對業主居家內發生的人身傷害、財物被損的,物業公司只要證明自己已按服務合同約定全面履行了注意義務即可免責。

        回過頭來,看看邱某與某物業管理公司的這起糾紛,由于沒有厘清合同的性質,因而在適用法律及歸責原則方面都是不正確的。

        二、物業服務合同糾紛中的舉證責任及處理。

        “誰主張誰舉證”,這是一般原則。最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第四條中列舉了八項舉證責任倒置情形,而對因物業服務合同發生的糾紛,并沒有規定。但事實上,由業主承擔物業公司在履約過程中有過錯或不全面履行合同義務的舉證責任是很難的。成文法國家,法律規范總是慢于現實生活的變化,也因立法技術方面的問題,缺陷在所難免。“徒法不能自行”。當法律規范不詳盡,不能實現個別正義時,就需要法官在審判實踐中根據訴訟基本原則靈活對待。對這類糾紛,法官應當合理地分配舉證責任,不能機械司法,僵化辦案。主要有兩種情形:

        1、發生最多的是業主的車輛在小區內被盜。作為有車的業主在選擇住宅時,要考慮有地方停車而且要安全。我國的物業服務企業大多是房地產開發公司的子公司,在規劃設計時也都有統一的車位或車庫。業主將車停放在指定的車位或車庫,就應視為將車委托給物業公司代為保障其安全。如發生被盜,作為業主,應當對如下事項承擔舉證責任:(1)將車停放在車位或車庫的事實;(2)盡到了該盡的防范義務,如車門鎖、報警裝置的完好性等;(3)車輛的價值。作為物業公司應承擔的舉證責任是,證明自己已盡到了一個善良服務人的注意義務。一般來說物業公司應承擔的舉證責任是:(1)小區內治安狀況的總體情況。總體情況良好,可以證明物業公司在履行安保義務上是沒有過錯的。如果總體情況不好,正如前文所述,經常有打架斗毆,失竊失盜現象發生,就可以認定物業公司有過錯。(2)各種制度是否健全及遵守情況。(3)必要的設施、措施及配備的相關人員的情況。比如,小區與外界通道是否設置了門衛及值班記錄,值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講,要求門衛對所有進出人員進行登記是不可能的。(4)在主通道及統一停車車位或車庫周圍設置的防范措施是否符合合同約定,如夜間巡邏、電子監控設施、單獨的值班室及值班人員等等。防范程度應當與業主支付的服務費對等。正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財物的安保注意義務是一樣的。

        就本案而言,邱某應當意識到摩托車自身的防盜能力是最差的,而不向物業公司申請一個停車車位,造成摩托車被盜,主要過錯在邱某。邱某的摩托車由于不是在統一車位內被盜,物業公司只要證明已按物業管理服務合同約定全面履行了注意義務,就不應該承擔責任。法院審判認為,“第三人造成甲方人身、財產損害的乙方不承擔責任”的免責條款有效而免除物業公司的責任,也是適用法律錯誤。

        2、小區內發生入室盜竊、搶劫,造成業主人身傷害、財產受損情形的舉證責任。這類情形,往往涉及刑事犯罪。由于刑事犯罪行為具有隱蔽性、突發性、不可預見性,因而作為物業公司的安保義務,應當不超出與業主簽訂合同時所能預見的情況。所以發生業主在居家內被傷害、財物被盜被劫,物業公司一般應從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務:(1)物業服務企業的資質;(2)從事保安服務的人員按國家有關規定具備職業資格;(3)健全的保安服務制度;(4)按制度履行注意義務的記錄或證明,如值班日志、重大事故報告記錄等;(5)為履行安保義務所采取的措施、配備的設施及必要的宣傳等。

        業主居家內發生被盜,業主要求物業公司賠償承擔責任,通過訴訟是很難獲得勝賠償的,已知的案例也是如此。其一,物業公司證明已履行合同約定的注意義務是不難的,而業主反過來主張物業公司沒有履行合同約定的注意義務,基本上是不可能的。其二,業主要證明被盜財物的種類、具體數量也是一件很難的事。

        三、業主無過錯,物業公司無違約無過錯情形的處理。

        小區內車輛被盜、業主人身被傷害、居家內財物被盜被搶,很多情況下,業主本身沒有過錯,而物業公司也能證明按合同全面履行了注意義務,也無明顯過錯。此時,業主訴訟到法院要求物業公司賠償,是很難勝訴的。筆者認為,法院也不能簡單駁回了事,多做做法律宣傳和調解工作,達到業主撤訴或雙方調解而息訴的目的。對物業公司是不是可以不收或少收物業服務費;對業主而言,“利之所歸,損之所歸”,即財物損失的風險由業主本人承擔,這是民法一個被普遍遵守的原則。業主人身及財物損害的賠償,在這種情況下只能期待刑事案件的偵破。

    發布時間:2011-5-19 15:49:44
     
     
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